Begrippenlijst maximale hypotheek

Stand: oktober 2026.

Hoeveel kun je lenen voor een huis, en wat betekenen alle termen die je onderweg tegenkomt? In deze begrippenlijst leggen we de belangrijkste woorden rond je maximale hypotheek uit in gewone taal: van toetsinkomen en woonquote tot loan-to-value, NHG en kosten koper.

De begrippen zijn ingedeeld in vier onderwerpen: inkomen en leencapaciteit, woning en waarde, hypotheekvormen en rente, en kosten en regels. Bedragen en percentages gelden voor 2026.

Inkomen en leencapaciteit

Maximale hypotheek: Het hoogste bedrag dat je mag lenen. Er gelden twee grenzen: wat je inkomen kan dragen en wat de woning waard is. De laagste van de twee bepaalt je maximum.
Toetsinkomen: Het inkomen waarmee de geldverstrekker rekent. Dat is niet altijd je huidige salaris: bij wisselend inkomen of ondernemers wordt vaak een gemiddelde over meerdere jaren genomen.
Inkomenstoets: De controle of je de maandlasten van de gewenste lening kunt betalen, op basis van je inkomen en vaste lasten.
Woonquote: Het deel van je bruto inkomen dat je maximaal aan hypotheeklasten mag besteden. Het Nibud stelt de percentages elk jaar vast; ze stijgen met je inkomen en dalen bij een hogere rente.
Financieringslast: Het bedrag aan rente en aflossing dat je per jaar mag betalen. Het is de woonquote vermenigvuldigd met je toetsinkomen.
Toetsrente: Een vaste rekenrente van de AFM die geldt als je de rente korter dan 10 jaar vastzet. Zo leen je niet te veel als de rente later stijgt. In 2026 is de toetsrente 5%.
Bruto jaarinkomen: Je inkomen vóór belasting, inclusief vakantiegeld en een vaste dertiende maand. Dit is het vertrekpunt voor de berekening.
Werkgeversverklaring: Een formulier waarin je werkgever je salaris, soort contract en dienstverband bevestigt.
Perspectiefverklaring: Een verklaring van je werkgever dat je tijdelijke contract bij ongewijzigde omstandigheden wordt omgezet in een vast contract. Je inkomen telt dan mee alsof je vast in dienst bent.
Variabel inkomen: Overwerk, provisie, bonussen en toeslagen. Onder voorwaarden mogen ze meetellen voor je maximale hypotheek, vaak als ze structureel zijn.
Inkomen als ondernemer: Voor zzp'ers en ondernemers wordt het inkomen bepaald op basis van de winst uit de jaarcijfers van meestal de laatste drie jaar.
Loan-to-income (LTI): De hoogte van de lening ten opzichte van je inkomen. Een andere manier om je leencapaciteit uit te drukken.
Extra leenruimte alleenstaanden: Een vast extra bedrag dat alleenstaanden mogen lenen, omdat de vaste lasten van een eenpersoonshuishouden relatief hoger zijn. In 2026 is dat €17.000 bij een inkomen boven €28.000.
Studieschuld: Een DUO-schuld staat niet bij het BKR maar verlaagt wel je leenruimte. De geldverstrekker rekent met je huidige maandbedrag aan DUO, vermenigvuldigd met een factor die afhangt van de hypotheekrente.
BKR-registratie: Een registratie van leningen, roodstand, creditcards en leasecontracten. Lopende kredieten verlagen je maximale hypotheek; een betalingsachterstand kan tot afwijzing leiden.
Alimentatie: Partneralimentatie die je betaalt telt als vaste last en verlaagt je leenruimte. Alimentatie die je ontvangt kan soms als inkomen meetellen.
Bruto maandlast: Het maandbedrag aan rente en aflossing vóór hypotheekrenteaftrek. Na aftrek houd je de netto maandlast over.

Woning en waarde

Loan-to-value (LTV): De hypotheek als percentage van de woningwaarde. Je mag maximaal 100% lenen, of 106% als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Een lagere LTV geeft vaak een lagere rente.
Marktwaarde: De prijs die de woning bij een normale verkoop waarschijnlijk oplevert. Een taxateur stelt hem vast; hij bepaalt hoeveel je op basis van de woning mag lenen.
Taxatie: Een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur bepaalt de waarde van de woning. Het taxatierapport is nodig voor je hypotheekaanvraag.
Executiewaarde: Wat de woning naar verwachting opbrengt bij een gedwongen verkoop of veiling. Deze waarde ligt lager dan de marktwaarde.
WOZ-waarde: De waarde die de gemeente elk jaar vaststelt, voor de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait. Niet hetzelfde als de marktwaarde.
Overwaarde: Het verschil tussen de waarde van je huis en je resterende hypotheek. Je kunt het gebruiken voor een volgende woning of een verbouwing.
Energielabel: Een klasse van A++++ tot G die aangeeft hoe energiezuinig een woning is. Een beter label geeft extra leenruimte en soms rentekorting.
Extra leenruimte energielabel: Bij een zuinig huis mag je extra lenen, oplopend tot €40.000 bij label A++++ met energieprestatiegarantie. Bij een minder zuinig huis mag je juist extra lenen om te verduurzamen.
Energiebesparende maatregelen: Isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen. Je mag ze meefinancieren boven de normale grens, tot 106% van de woningwaarde.
Koopsom: De afgesproken prijs van de woning, zonder kosten koper.
Kosten koper (k.k.): De koper betaalt de bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. Deze kosten kun je niet meefinancieren in je hypotheek.
Vrij op naam (v.o.n.): De verkoper betaalt de overdrachtskosten. Dit is gebruikelijk bij nieuwbouw.
Bouwdepot: Een deel van je hypotheek dat apart wordt gezet en wordt uitbetaald zodra facturen van de bouw of verbouwing binnenkomen.
Verbouwing meefinancieren: Extra lenen voor een verbouwing. Je maximale hypotheek wordt dan vaak berekend over de waarde na de verbouwing.
Meerwerk en minderwerk: Wijzigingen in een nieuwbouwcontract die de prijs verhogen of verlagen en dus ook je hypotheekbedrag beïnvloeden.
Bouwkundige keuring: Een inspectie van de staat van de woning vóór aankoop, met een inschatting van de herstelkosten.
Erfpacht: Je bezit het huis, maar huurt de grond. De jaarlijkse vergoeding (canon) telt mee in je woonlasten en kan je maximale hypotheek verlagen.
Splitsingsakte: De akte die een gebouw opdeelt in losse appartementsrechten, met de regels voor de eigenaren.
Kadaster: Het openbare register waarin eigendom en hypotheekrechten van woningen worden vastgelegd.

Hypotheekvormen, rente en aflossing

Annuïteitenhypotheek: Je bruto maandlast blijft gelijk. In het begin betaal je vooral rente; elk jaar wordt het aflossingsdeel groter en het rentedeel kleiner.
Lineaire hypotheek: Je lost elke maand hetzelfde bedrag af. Je maandlasten beginnen hoog en dalen, en je betaalt in totaal minder rente.
Aflossingsvrije hypotheek: Je betaalt alleen rente en lost niets af. Voor nieuwe leningen geldt geen renteaftrek en het deel is meestal beperkt tot 50% van de woningwaarde.
Aflossingsvorm: De manier waarop je de lening terugbetaalt: annuïtair, lineair of aflossingsvrij.
Leningdeel: Een onderdeel van je hypotheek met een eigen aflossingsvorm, rente en rentevaste periode. Een hypotheek kan uit meerdere leningdelen bestaan.
Hybride hypotheek: Een hypotheek die aflossingsvormen of rentesoorten combineert over verschillende leningdelen.
Hoofdsom: Het oorspronkelijk geleende bedrag waarover je rente betaalt.
Looptijd: De duur van de lening, meestal maximaal 30 jaar. Dit is ook de termijn waarbinnen je moet aflossen voor hypotheekrenteaftrek.
Rentevaste periode: De periode waarin je rente gelijk blijft. Bij minder dan 10 jaar rekent de geldverstrekker met de toetsrente, bij 10 jaar of langer met je werkelijke rente.
Vaste en variabele rente: Een vaste rente blijft gelijk gedurende de rentevaste periode. Een variabele rente kan elke maand veranderen.
Risico-opslag: Een opslag op de basisrente die afhangt van je LTV. Hoe meer je leent ten opzichte van de woningwaarde, hoe hoger de opslag.
Duurzaamheidskorting: Een rentekorting voor een energiezuinige woning, bijvoorbeeld bij label A of beter.
Rentemiddeling: Je huidige hoge rente wordt gemiddeld met een lagere actuele rente, zodat je geen boeterente in één keer betaalt.
Boeterente: Een vergoeding die je betaalt als je tijdens de rentevaste periode meer aflost dan boetevrij is toegestaan.
Boetevrij aflossen: Het bedrag dat je per jaar extra mag aflossen zonder boete, meestal 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom.
Verlengingsvoorstel: Het rentevoorstel van je geldverstrekker als je rentevaste periode afloopt.
Oversluiten: Je hypotheek overzetten naar een andere geldverstrekker of vervangen door een nieuwe, bijvoorbeeld voor een lagere rente.
Hypotheek meenemen: Je bestaande hypotheek met dezelfde rente meenemen naar een nieuwe woning.
Overbruggingskrediet: Een tijdelijke lening die de overwaarde van je huidige huis vrijmaakt, zolang dat huis nog niet verkocht is.
Tweede hypotheek: Een extra lening op dezelfde woning, bijvoorbeeld voor een verbouwing.
Starterslening: Een aanvullende lening voor starters via SVn, met de eerste jaren geen rente en aflossing. Zo kun je meer lenen dan je inkomen normaal toelaat.
Krediethypotheek: Een kredietlimiet met je woning als onderpand, waaruit je geld opneemt wanneer je het nodig hebt.
Verhuurhypotheek: Een hypotheek voor een woning die je gaat verhuren, met strengere eisen en een lagere maximale LTV.
Bouwrente: De rente die je tijdens de bouw betaalt over het geleende bedrag, terwijl je over het bouwdepot rente ontvangt.
Euribor: De Europese rente waartegen banken elkaar geld lenen. Variabele hypotheekrentes zijn er vaak op gebaseerd.

Kosten, regels en eigen geld

Eigen geld: Spaargeld dat je nodig hebt voor de kosten koper en voor een eventueel verschil tussen koopsom en woningwaarde, omdat je maximaal 100% van de waarde mag lenen.
Overdrachtsbelasting: Belasting die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. Het tarief hangt af van of je er zelf gaat wonen.
Startersvrijstelling: Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die zelf in de woning gaan wonen. In 2026 geldt een woningwaardegrens van €555.000.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Een garantie van het Waarborgfonds Eigen Woningen. Je krijgt een lagere rente en in bepaalde situaties kan een restschuld worden kwijtgescholden.
NHG-kostengrens: Het maximale bedrag waarvoor je NHG kunt krijgen. In 2026 is dat €470.000, of €498.200 met energiebesparende maatregelen.
Borgtochtprovisie: De eenmalige kosten voor NHG, in 2026 0,4% van het hypotheekbedrag.
Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk): De wettelijke regeling met de leennormen voor inkomen en woningwaarde waaraan geldverstrekkers zich moeten houden.
Bijleenregeling: Overwaarde van je vorige woning moet je in de nieuwe woning stoppen. Leen je dat bedrag toch, dan krijg je over dat deel geen renteaftrek.
Eigenwoningreserve: Het bedrag aan overwaarde dat volgens de bijleenregeling in je volgende woning moet worden gestoken.
Hypotheekrenteaftrek: Je mag de betaalde hypotheekrente aftrekken van je inkomen in box 1, als je binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflost. In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%.
Eigenwoningschuld: Het deel van je hypotheek dat je gebruikt voor de aankoop of verbetering van je eigen woning en waarover je rente mag aftrekken.
Eigenwoningforfait: Een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld omdat je een eigen woning hebt, gebaseerd op de WOZ-waarde.
Hypotheekofferte: Het schriftelijke aanbod van de geldverstrekker met bedrag, rente en voorwaarden. Na ondertekening is het een bindend aanbod.
Financieringsvoorbehoud: Een ontbindende voorwaarde in het koopcontract waarmee je zonder boete van de koop afziet als je de hypotheek niet rond krijgt.
Waarborgsom: Een zekerheid van meestal 10% van de koopsom, kort na het tekenen van het koopcontract. Je kunt ook een bankgarantie afgeven.
Recht van hypotheek: Het recht van de geldverstrekker om de woning te laten verkopen als je niet meer betaalt. Jij bent de hypotheekgever, de bank de hypotheeknemer.
Hypotheekakte: De akte die de notaris opstelt en waarmee het recht van hypotheek wordt gevestigd.
Hogere inschrijving: De hypotheek wordt bij het Kadaster hoger ingeschreven dan je leent. Zo kun je later bijlenen zonder nieuwe akte.
Passeren: Het tekenen van de leveringsakte en hypotheekakte bij de notaris. Vanaf dat moment ben je eigenaar.
Schenking eigen woning: Ouders mogen jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken, en eenmalig een verhoogd bedrag. De speciale schenkvrijstelling voor de eigen woning (jubelton) bestaat sinds 2024 niet meer.
Familiehypotheek: Een lening van familie in plaats van of naast een bank. De rente is aftrekbaar als je aan de fiscale aflossingseisen voldoet.
Restschuld: Het bedrag dat overblijft als de verkoop van je woning minder oplevert dan je hypotheekschuld.